Kompetenz. Vertrauen. Unabhängigkeit. Erfolg.

Bauherr und Käufer eines Gebäudes haben einen Anspruch auf ein mangelfreies Werk. Dies ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB §633) und in der Vertrags- und Vergabeordnung für Bauleistungen (VOB) ausdrücklich niedergelegt.

Von einem „Mangel“ spricht man vereinfacht, wenn die ausgeführte Bauleistung (der Ist-Zustand) vom vertraglich vereinbarten Zustand (Soll-Zustand) abweicht.

Auf eine kurze Formel gebracht:

Unzulänglichkeit + damit vertragswidrige Bauweise = Baumangel

Das für den Sachverständigen anstehende Problem der Bewertung des Baumangels umfasst nicht eine rechtliche Würdigung der Vertragswidrigkeit, auch nicht eine Beurteilung der durch den Mangel hervorgerufenen Auswirkung auf das Vermögen des Geschädigten, also dessen Schaden, sondern allein die Wertung der objektbezogenen Beeinträchtigung. 
[vgl. H. E. Aurnhammer: Aachener Bausachverständigentage (1978)]

Ein Ergebnis aller untersuchten Baumängel und Bauschäden ist eine Verteilung der Schadensursachen wie in der folgenden Abbildung dargestellt. Ausführungsmängel sind mit 53% am häufigsten und müssen Schwerpunkt einer Qualitätssicherung sein.

Beispielbilder

Bauschäden sind Auswirkungen von Fehlern (nicht erfüllter vorgeschriebener oder vereinbarter Forderungen bzw. Eigenschaften), die die Stand- und/oder Tragsicherheit bzw. die Funktions- und/oder Gebrauchssicherheit innerhalb der normalen Nutzungsdauer des Bauwerkes/Gebäudes beeinträchtigen. (Also alle unbeabsichtigten Veränderungen an Bauwerken/Gebäuden, die während ihrer Herstellung und Nutzung eintreten.)

Ein Bauschaden ist ein Schaden am Bauwerk als Folge einer unzulänglichen und damit vertragswidrigen Bauwerkserrichtung oder als Folge einer unerlaubten Handlung. Im Unterschied zum Baumangel handelt es sich beim Begriff des Bauschadens nicht um die Unzulänglichkeiten der Bauwerkserrichtung selber, sondern um einen Schaden am Objekt, der sich als Folge eines oder mehrerer Baumängel darstellt.

Die jährlichen Mängel- und Schadensbeseitigungskosten in der Bundesrepublik Deutschland betragen je nach Literaturquelle zwischen 2 und 6 Prozent der Bauinvestitionen. Vermeidbare Baumängel/-schäden verursachen derzeit allein in der Bundesrepublik Deutschland Kosten zwischen 6 und 20 Milliarden € pro Jahr.

Beispielbilder

Für die rechtliche Beurteilung von streitigen Sachverhalten dienen auch bautechnische Gutachten, z.B. in Form von:

• Bauzustandsanalysen,
• Vorschläge für Sanierungsmaßnahmen oder
• sonstige Bautechnische Stellungnahmen.

Häufig sind beispielsweise, wie in nachfolgender Abbildung dargestellt, Einwirkungen von Feuchtigkeit auf Außenwände zu untersuchen.

Beispielbilder

Die rechtzeitige Sicherung von Beweisen hat für das gesamte Baurecht und damit für alle am Baugeschehen Beteiligten eine erhebliche, vielfach noch nicht erkannte Bedeutung.

Bei dem Fortschreiten von Bauarbeiten ist die spätere Feststellung des ursprünglichen oder gegenwärtigen Zustandes einer Sache, z.B. eines Bauwerkes oder einer Bauleistung, häufig erschwert, bisweilen gar unmöglich. 
Deshalb kann es zweckmäßig oder zwingend notwendig sein, für eine „vorweggenommene“ Beweissicherung zu sorgen.

Denn: Recht bekommt bei Gericht nicht in jedem Fall schon der, der Recht hat, sondern im Zweifel der, der sein Recht beweisen kann.
[vgl. G. Philipps/F. Stollhoff/J. Wieck: Die vorsorgliche Beweissicherung im Bauwesen (2010)]

Beispiel für einen Beweissicherungsgrund anhand einer Böschungsmauer vor und nach erfolgten Arbeiten im Umfeld.

Beispielbilder

Unterschiedliche Standpunkte über die Art der Realisierung, Zeitverzüge gegenüber dem planmäßigen Ablauf bei der Realisierung von Bauvorhaben führen mitunter zu Streitigkeiten und zur Lösung geschlossener Verträge.

Wie  aber ist der Bautenstand, welche Gewerke wurden zu welchen Anteilen realisiert, wie hoch sind die notwendigen Restleistungen und mit welcher Qualität wurden die Leistungen ausgeführt.

Fragen, die objektiv und unparteiisch durch den Sachverständigen zu beantworten sind.

Die Inhalte eines Bautenstand-Gutachtens können sein:

• Feststellung der erbrachten Leistungen zur Verdeutlichung des Umfanges der Restleistungen,
• Feststellung vorhandener Mängel,
• Feststellung des prozentualen Bautenstandes z.B. unterteilt nach Gewerken,
• Einschätzung des Baugewerks nach Vergütungsstand,
• Zusammenfassung und Auswertung der Ergebnisse.

Beispielbilder

Folgende Arten der Abnahme können vereinfacht unterschieden werden:

• förmliche Abnahme nach VOB/B § 12 Nr. 4
• stillschweigende Abnahme, die einen Abnahmewillen des Bestellers durch konkludentes Verhalten voraussetzt und unterstellt
• fiktive Abnahme nach VOB/B § 12 Nr. 5.

Bei der förmlichen Abnahme muss zwischen den Stadien fachtechnische und rechtsgeschäftliche Abnahme differenziert werden. Die Mitwirkung durch den Sachverständigen kann, wie in folgendender Abbildung dargelegt, vorgenommen werden.

Mit der Abnahme geht die Gefahr für Beschädigung oder Zerstörung der Bauleistung auf den Auftraggeber über (VOB/B § 12 Nr. 6). Die Schutzpflicht des Auftragnehmers für sein Werk endet (VOB/B § 4 Nr. 5).

Durch den Sachverständigen erfolgt eine Mitwirkung bei der fachtechnischen Abnahme als Voraussetzung für eine rechtsgeschäftliche Abnahme.

Eine unabhängige baubegleitende Qualitätssicherung hat zum Ziel, Mängel im Vorfeld zu erkennen und zu vermeiden, sodass ein Bauwerk unter Berücksichtigung der anerkannten Regeln der Technik den vereinbarten und zugesicherten Eigenschaften entspricht. Es soll seine Eigenschaften dauerhaft behalten und möglichst nicht an Wert verlieren. Unabdingbar ist dabei die Überwachung von einer fachlich kompetenten und wirtschaftlich unabhängigen Person. Die baubegleitende Qualitätssicherung beginnt bei der Planung und endet mit der Übergabe des Bauwerks. Darüber hinaus kann sie sich auch mit der Beseitigung von Mängeln befassen.

Das System zur Qualitätssicherung basiert auf den geltenden Gesetzen, den „Allgemein anerkannten Regeln der Technik“ und den Erfahrungen der Sachverständigen.

Die Prüfergebnisse werden dokumentiert und dem Auftraggeber umgehend mit entsprechendem zusätzlichem Informationsmaterial wie Fotos oder anderen Dokumentationen übergeben.

Die Qualität stützt sich auf zwei Säulen, siehe Abbildung.

Im Rahmen unseres Leistungsspektrums erstellen wir u.a. Verkehrswertgutachten für:

• Unbebaute Grundstücke
  
  • Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
  • Bauland
  • werdendes Bauland (z.B. Bauerwartungsland)
• Bebaute Grundstücke
  
  • Wohnimmobilien (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung)
  • Mehrfamilienhaus und Wohnanlage
  • Wohn- und Geschäftshaus
  • Gewerbeimmobilien (Bürogebäude, Produktionshalle, Lagerhalle)
• Grundstücksgleiche Rechte
  • Wohnungseigentum und Teileigentum, (z.B. Eigentumswohnungen, Ladenlokale)
  • Erbbaurechte
• Rechte und Belastungen am Grund und Boden
  • Wohnungsrecht, Nießbrauchrecht
  • Wegerecht
• Bewertungs-Sonderfälle
  • Anfangs- und Endwerte im Zugewinnausgleich (bei Ehescheidung)
  • Erbschaft, Erbauseinandersetzung
  • Schenkung
  • Zwangsversteigerung
  • Schiedsgutachten
  • Mietwertgutachten

Unter diesem Link finden Sie die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Von verschiedenen Verbänden, Kammern, über Juristen bis hin zu Sachverständigen wird interessierten
Personen hierfür Unterstützung angeboten, wenn sie beispielsweise bautechnische Streitigkeiten führen.

Diesbezüglich können sie mithilfe eines Experten einen vernünftigen Weg einschlagen um sich auf „friedlichem Wege“
mit einem Kontrahenten zu einigen.

Wir sehen in einer Moderatorentätigkeit die Aufgabenstellung, dass Sachverhalte für alle Parteien klar aufgedeckt
werden und dann nach einvernehmlichen Möglichkeiten gesucht wird, gemeinsam auf „einen Nenner“ zu kommen.

Logischerweise setzt die vorgenannte Vorgehensweise voraus, dass alle Parteien an einer Moderation und am
Wirken eines oder mehrere bestimmter Experten interessiert sind.

Auftraggebend sind im Regelfall gleichermaßen alle Parteien, so dass von diesen gemeinsam auch die
Sachverständigenkosten getragen werden.

Der von uns erbrachte Zeitaufwand und die damit verbundenen Nebenkosten sind in jedem Fall zu begleichen.
Ein Moderieren auf Erfolgshonorarbasis ist unzumutbar.

Weitere Informationen: https://thueringen-schlichtet.de